每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜廖丹    

2025年12月31日，證監(jiān)會正式落地商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點，為沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)打開資本化新通道。

3月16日，由星河控股申報的紅土創(chuàng)新星河集團商業(yè)不動產(chǎn)REITs獲得深交所受理，成為今年以來第15只獲交易所受理的商業(yè)不動產(chǎn)公募REIT。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至2026年3月20日，試點開閘以來僅80天，滬深交易所已累計受理15單申報項目，計劃募資總額超460億元，已直逼2025年全年公募REITs發(fā)行總量（含擴募）。

此外，商業(yè)綜合體、零售商業(yè)、辦公樓、酒店四大業(yè)態(tài)成為底層資產(chǎn)主力，房企也從過往的“邊緣試水”變成了參與主力。

記者注意到，在上述15個申報的REITs項目中，由房企作為原始權(quán)益人申報的共有7單，參與的房企包括保利發(fā)展、首開股份、新城控股等。

“商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的快速擴容，是中國房地產(chǎn)市場從增量開發(fā)邁向存量運營時代的重要體現(xiàn)?！?月20日下午，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向每經(jīng)記者分析稱，商業(yè)REITs開閘讓房企真正找到了存量資產(chǎn)與資本市場對接的接口。

超460億元募資潮來襲

記者注意到，此波商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報潮，有兩個顯著變化：一是募資規(guī)模創(chuàng)下公募REITs單一試點領(lǐng)域的短期新高，更直逼2025年全年公募REITs發(fā)行總量；二是申報REITs項目的底層資產(chǎn)多位于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)，整體的出租率以及租金收繳率相對較高。

商業(yè)不動產(chǎn)REITs開閘即引爆市場，申報速度與募資規(guī)模雙雙刷新行業(yè)紀(jì)錄。自2026年1月底首批項目啟動申報，到3月20日，滬深交易所已收下15單商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報，累計募資金額超460億元。

除了申報企業(yè)多、總計劃募資額高外，申報REITs項目的底層資產(chǎn)多位于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)，也是此輪申報潮的核心特征。

具體而言，華安陸家嘴REIT底層資產(chǎn)為上海浦東晶耀前灘項目；保利發(fā)展申報的華夏保利發(fā)展REIT，涵蓋廣州保利中心寫字樓與佛山保利水城購物中心；首開股份以北京華僑村商街、璞瑅商街、宋家莊福茂三項商業(yè)資產(chǎn)作為標(biāo)的；新城控股申報項目包含常州天寧吾悅、南通啟東吾悅廣場；星河控股最新申報的紅土創(chuàng)新星河REIT，底層資產(chǎn)為深圳龍崗星河COCOPark購物中心及配套車位。

以星河控股申報的紅土創(chuàng)新星河REIT為例，該項目的底層資產(chǎn)為深圳龍崗星河COCOPark購物中心，該項目位于龍崗中心城與大運新城交匯區(qū)域。據(jù)招募說明書，截至2025年末，該購物中心的出租率為99.34%，收繳率為100%，預(yù)計募資規(guī)模為16.86億元。

陸家嘴申報的華安陸家嘴REIT，底層資產(chǎn)為上海浦東晶耀前灘項目，項目包含T1辦公樓及商場業(yè)態(tài)，預(yù)計募資金額為28.10億元。該項目招募說明書顯示，2025年末辦公樓出租率達(dá)95.93%，商場出租率為93%~95%，近三年租金收繳率穩(wěn)定在99.7%以上。

此外，此波REITs申報熱潮中參與主體也呈現(xiàn)多元化。記者注意到，本輪申報既有首農(nóng)、首開等地方國企，有星河、新城等民營房企，也有崇邦集團這類外資背景運營商，打破了此前基建REITs以國資為主導(dǎo)的市場格局。

3月20日，瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉向每經(jīng)記者分析稱：“從資金方來看，公募REITs已經(jīng)逐漸成了配置另類資產(chǎn)的重要渠道，在普遍面臨資產(chǎn)荒的情況下，REITs提供了一個新的資產(chǎn)配置渠道。商業(yè)不動產(chǎn)REITs帶來了更多的資產(chǎn)供給，為投資機構(gòu)提供了更多的配置選擇空間。據(jù)了解，多個申報項目的戰(zhàn)配額度競爭非常激烈。”

房企躋身公募REITs主戰(zhàn)場

記者梳理房企布局REITs的情況發(fā)現(xiàn)，2021年以來，僅有招商蛇口、華潤置地、中國金茂、萬科、大悅城等約10家房企涉足REITs，其中2只產(chǎn)品完成擴募。

到2024年時，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs迎來小高峰，全年7只產(chǎn)品上市，但仍局限于消費業(yè)態(tài)，未形成全行業(yè)參與態(tài)勢，多數(shù)房企仍處于觀望試水階段。

但隨著2025年12月底商業(yè)不動產(chǎn)REITs開閘，成為房企參與邏輯的轉(zhuǎn)折點。保利發(fā)展、新城控股、首開股份、星河控股等7家房企，已密集申報7單商業(yè)不動產(chǎn)REITs，占15單申報總量的近五成。

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，過往，房企在類REITs市場中角色邊緣，主要因為缺乏公開上市的標(biāo)準(zhǔn)化退出渠道，難以實現(xiàn)存量資產(chǎn)的高效變現(xiàn)。而商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs的落地，為房企提供了“出讓股權(quán)、保留運營權(quán)”的全新路徑。

嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析稱，公募REITs的推出，讓房企可以通過出讓項目股權(quán)、保留運營權(quán)的方式，將沉淀在商業(yè)項目上的資金回籠。

“從當(dāng)前房企的操作模式來看，其將旗下商業(yè)廣場作為底層資產(chǎn)申報發(fā)行，并計劃參與相應(yīng)比例的戰(zhàn)略配售。這種‘保留核心份額+盤活存量’的模式，既鎖定了未來運營收益，又實現(xiàn)了當(dāng)期資金回籠，是典型的‘輕重并舉’轉(zhuǎn)型路徑?！眹?yán)躍進(jìn)提到。

朱元偉則提到，商業(yè)地產(chǎn)更為考驗企業(yè)的運營能力：“商業(yè)不動產(chǎn)的運營管理能力和開發(fā)能力是兩套完全不同的組織能力，人才體系、激勵機制、考核邏輯都不同。REITs是打開了門，但能不能走下去，最終比拼的是運營內(nèi)功?！?/p>

在易居研究院看來，未來有三類資產(chǎn)有望成為申報商業(yè)REITs的主流資產(chǎn)，一類是一線城市及強二線核心地段甲級寫字樓、高端購物中心等核心資產(chǎn)，憑借稀缺區(qū)位與優(yōu)質(zhì)租戶成為市場壓艙石；一類是產(chǎn)業(yè)與消費基礎(chǔ)較好的三四線優(yōu)質(zhì)購物中心、具備改造潛力的社區(qū)商業(yè)等機遇型資產(chǎn)，以高分派率吸引適配資金；另一類是酒店、養(yǎng)老地產(chǎn)、特色街區(qū)等特色業(yè)態(tài)資產(chǎn)，這類資產(chǎn)對運營要求較高，若擁有品牌與客流優(yōu)勢，有望成為細(xì)分賽道黑馬。

封面圖片來源：祝裕