每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 盧祥勇

扎根大城市，是所有“漂族”的夢(mèng)想，然而一二線城市房?jī)r(jià)上漲以及限購(gòu)升級(jí)讓“漂族”置業(yè)大城市的夢(mèng)想幾近破碎。隨著陸運(yùn)和空運(yùn)交通網(wǎng)的發(fā)展，故鄉(xiāng)和“他鄉(xiāng)”的時(shí)間成本正加速縮短，返鄉(xiāng)置業(yè)逐漸成為很多“漂族”的選擇。

2013年大學(xué)畢業(yè)，劉小慶（化名）投身創(chuàng)業(yè)已4年有余，地點(diǎn)在浙江義烏。在“他鄉(xiāng)”嚴(yán)重缺乏歸屬感，劉小慶有意回到家鄉(xiāng)發(fā)展事業(yè)，希望以實(shí)業(yè)帶動(dòng)宜春經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

事業(yè)蒸蒸日上，買房成為當(dāng)下考慮的重點(diǎn)。據(jù)劉小慶觀察，很多在義烏發(fā)家的同行極少在義烏買房，而周邊具有房產(chǎn)投資價(jià)值的熱點(diǎn)城市均因限購(gòu)變得遙不可及。2017年年底，劉小慶早早踏上返鄉(xiāng)之路，開(kāi)始了為期近半月的置業(yè)之旅。

圖片來(lái)源：東方IC

棚戶區(qū)改造 去庫(kù)存效果顯著

劉小慶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，原本是計(jì)劃在杭州買房的，但是因?yàn)楹贾菹拶?gòu)，其并沒(méi)有購(gòu)房資格，所以將置業(yè)目光轉(zhuǎn)向了宜春這座三線城市。

劉小慶回鄉(xiāng)后就開(kāi)始了解宜春樓市現(xiàn)狀。從2016年下半年開(kāi)始，宜春一改過(guò)去房?jī)r(jià)不溫不火的狀態(tài)，開(kāi)啟了迅猛上漲的小馬達(dá)。劉小慶在看了恒大綠洲、德和沁園以及濱江一號(hào)三個(gè)樓盤之后，迅速鎖定了前兩個(gè)項(xiàng)目。

春節(jié)前，劉小慶以一萬(wàn)元的定金鎖定恒大綠洲三期一大戶型，同時(shí)花費(fèi)1000元認(rèn)籌了德和沁園。談及為何選擇這兩個(gè)樓盤，劉小慶告訴記者，恒大綠洲主要是看重了恒大的品牌，該項(xiàng)目原為宜春著名項(xiàng)目錦繡山莊，位于老城區(qū)的中心位置，同時(shí)項(xiàng)目臨近秀江河，景觀資源和配套均佳。假如不看品牌，劉小慶最喜歡的房子還是德和沁園的戶型，該項(xiàng)目將于2018年6月份開(kāi)盤。

據(jù)劉小慶介紹，恒大綠洲的房子沒(méi)看實(shí)體樣板房就確定了，營(yíng)銷中心被購(gòu)房者堵的水泄不通，壓根進(jìn)不去實(shí)體板房。在營(yíng)銷中心觀察了一會(huì)兒，就已經(jīng)有多人全款買房了，項(xiàng)目火爆可見(jiàn)一斑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份實(shí)地走訪了多個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，宜春普通商品房?jī)r(jià)格在6000元~7000元/平方米之間，并且處于無(wú)房可賣的狀態(tài)。距離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最近的江南金悅灣項(xiàng)目一期地塊除了頂樓和商鋪之外已售罄。該項(xiàng)目為宜春的豪宅標(biāo)桿，春節(jié)期間為認(rèn)籌階段，推出1萬(wàn)抵3萬(wàn)優(yōu)惠，預(yù)計(jì)單價(jià)在1.2萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/平方米。

盛世泊水灣和嘉晨東郡兩個(gè)項(xiàng)目均處于清尾貨階段。嘉晨東郡銷售人員告訴記者，項(xiàng)目?jī)H剩下142平方米的大戶型，2017年6月開(kāi)盤，現(xiàn)在僅剩10套左右的尾盤。房天下數(shù)據(jù)顯示，目前嘉晨東郡二期均價(jià)6500元/平方米，2015年時(shí)價(jià)格約為4700元/平方米。

據(jù)盛世泊水灣銷售人員介紹，自宜春開(kāi)啟棚戶區(qū)改造，政府以補(bǔ)貼房票的形式發(fā)力去庫(kù)存，宜春樓市庫(kù)存量快速下降，現(xiàn)在很多樓盤都是尾貨了。盛世泊水灣項(xiàng)目在農(nóng)歷新年前釋放了幾套房票的單位，價(jià)格約為6500元/平方米，而2014年的開(kāi)盤價(jià)約為4300元/平方米。

盛世泊水灣銷售人員告訴記者，盛世泊水灣項(xiàng)目二期300多套房子大概5成被拆遷戶買走。

據(jù)宜春房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年宜春中心城區(qū)新建商品房成交套數(shù)23624套，成交面積2570987.66平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)24.70%和25.64%。截至2017年12月，宜春市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造已簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議戶數(shù)共19804套，其中實(shí)物安置1547套，貨幣補(bǔ)償18257套。拆遷釋放了大量的購(gòu)房需求，成為宜春房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要保障。

宜春房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力幾何？

過(guò)去一年，宜春去庫(kù)存效果顯著，房?jī)r(jià)上漲，劉小慶看好宜春未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展前景，產(chǎn)生了投資的想法。按照劉小慶的計(jì)劃，恒大綠洲的房子用于自住，是剛性需求，德和沁園的房子主要是用于投資。宜春的房子是否具有投資價(jià)值，劉小慶心存疑惑，現(xiàn)在還處于猶豫階段。項(xiàng)目六月開(kāi)盤，他還有一段時(shí)間思考。

一位不愿透露姓名的宜春本地開(kāi)發(fā)商的董事長(zhǎng)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，宜春的房子買來(lái)用于自住是可以的，但不鼓勵(lì)返鄉(xiāng)投資。

從宜春房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因來(lái)看，棚戶區(qū)改造是最主要的原因，宜春中心城區(qū)大部分人口都居住在老城區(qū)，現(xiàn)老城區(qū)拆遷產(chǎn)生了大量的新增購(gòu)房需求。從供應(yīng)來(lái)說(shuō)，宜春過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，政府土地供應(yīng)少，造成市場(chǎng)供給量少。在需求增大的情況下，供需關(guān)系發(fā)生變化，造成現(xiàn)在無(wú)房可賣以及房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象，加上購(gòu)房者買漲不買跌的心態(tài)，市場(chǎng)存在跟風(fēng)買房的現(xiàn)象。

宜春市是一個(gè)人口流出城市，大量的青年勞動(dòng)力外出務(wù)工，短期來(lái)看，宜春棚戶區(qū)改造還在持續(xù)推進(jìn)，能產(chǎn)生購(gòu)房需求。上述開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)認(rèn)為，宜春房?jī)r(jià)還存在一定的上漲空間，未來(lái)價(jià)格將達(dá)到8000元~10000元/平方米的水平。

當(dāng)棚戶區(qū)改造完成，老城區(qū)項(xiàng)目入市，市場(chǎng)供求量大增，市場(chǎng)供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，長(zhǎng)期來(lái)看，宜春房?jī)r(jià)大幅度上漲的動(dòng)力不足。城鎮(zhèn)化是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力之一，目前已有大量農(nóng)村人口進(jìn)城，有購(gòu)買能力的已經(jīng)在宜春中心城區(qū)置業(yè)，加上鄉(xiāng)鎮(zhèn)分流了大量置業(yè)需求，未來(lái)宜春房?jī)r(jià)上漲速度將放緩。

需要注意的是，多位宜春本地人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前宜春房子的空置率很高，很多人名下有2~3套房。上述開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)也告訴記者，近些年在宜春開(kāi)發(fā)的樓盤，交樓2~3年時(shí)間，房子的入住率達(dá)不到80%。未來(lái)老城區(qū)改造的土地進(jìn)入市場(chǎng)，沒(méi)有新的人口和需求支撐，預(yù)計(jì)未來(lái)宜春房屋空置率將進(jìn)一步上升。